Покупка дома во Франции: на что нужно обратить внимание

Что означают аббревиатуры COS, SHON и SHOB?

Когда земля или недвижимость во Франции выставляются на продажу, иногда в рекламном описании указан один из упомянутых выше терминов. Но что конкретно они обозначают?SHOB (общая площадь застройки) и SHON (жилая площадь застройки) являются административными терминами, с которыми Вы столкнётесь в местных планах землепользования и разрешительных планах.

Самым важным документом является PLU (местный градостроительный план), который постепенно замещает собой прошлый документ POS (план застройки и использования земли). В PLU и POS приводятся ссылки на COS (коэффициент использования земли). Это процент, применённый к площади участка под застройку, даёт SHON. Таким образом, когда COS составляет 10%, а площадь поверхности земель составляет 2000 кв. м, Вы можете построить дом с SHON в 200 кв. м. Если у Вас есть французские земли под строительство здания на продажу, COS и полученная общая площадь обычно уже указаны. Также для домов, которые выставлены на продажу во Франции, жилая площадь часто обозначается как, например, 200 кв. м SHON.

Расчёт SHON

Для того, чтобы рассчитать SHON, сначала Вы должны знать SHOB: это сумма площадей на каждом этаже, рассчитанная по внешнему краю стен. Она включает в себя балконы, коридоры, лоджии, террасы на крыше, чердачные помещения, открытые площадки первого этажа, террасы и гаражи. Затем Вы вычитаете площади менее 1,8 м в высоту от SHOB. Также Вы вычитаете площадь поверхности лестниц, лифтов, непригодных чердачных помещений, террас на крыше, открытых террас, балконов, коридоров и гаражей. Из этого значения Вы вычитаете ещё 5% - для изоляции, а то, что остаётся, и есть SHON. Сравните этот вариант расчёта с SHON с COS, как описано выше. Это действительно очень просто.

Жилая площадь

Да, однако как Вы рассчитываете то, что для Вас наиболее важно - «жилую площадь», что означает фактическое жизненное пространство? Давайте использовать в качестве примера одноэтажный дом с плоской крышей, прямоугольный, размерами 21 м x 10 м. В данном случае, SHOB составляет 210 кв. м (включая плоскую крышу), и нет никаких факторов, которые следует вычесть, за исключением изоляции. Таким образом, SHON составит 210 кв. м /100% x 95% = 199,5 кв. м. В современном французском доме хорошего качества внешние стены часто состоят из «сэндвичей» шириной 35 см (20 см приходится на несущие элементы, 10 см – на изоляционные материалы и 5 см – на внутренние стены). Внутренние стены этой гипотетической недвижимости, таким образом, составляют 20,3 м и 9,3 м, таким образом, Ваша жилая площадь составляет 189 кв. м, а SHON – 199,5 кв. м. Фактическое жизненное пространство, естественно, будет уменьшено на толщину внутренних разделяющих стен и т.д.

Из всего вышесказанного ясно, что не существует фиксированной взаимосвязи между SHON и жизненным пространством. Однако по приблизительному расчёту, жилая площадь составляет примерно 90% от SHON. К этому времени уже ясно, что во Франции лучше нанять архитектора, чтобы получить разрешение на планировочные работы, если Вы хотите построить что-то с нуля, либо если Вы желаете расширить уже существующий дом.

Ещё одна памятка о Площади Луи Каррез . Этот закон обязан своим именем французскому закону, который обязывает продавца недвижимости в «кондоминиуме» точно указывать площадь жилого пространства во всех документах, относящихся к продаже. Этот закон обычно применяется при продажах квартир, но может также быть применён и к определённым домам, построенным в имениях. Он содержит подробные правила, касающиеся того, каким образом рассчитывается жилая площадь, где самым важным аспектом является исключение любой площади с высотой менее 1,8 м (так же как и для жилой площади застройки).