kjøpe et hus i Frankrike: hva du skal passe på

Hva betyr COS, Shon og SHOB

Når land eller fast eiendom i Frankrike er lagt ut for salg,? Vil annonsen noen ganger vise en av de ovennevnte vilkår, men hva betyr de? SHOB (Surface hors oeuvre brute) og Shon (Surface hors oeuvre nette) er administrative vilkår som du vil møte i lokale arealplaner og planlegging tillatelser.

Det viktigste dokumentet er PLU (Plan Local d'Urbanisme), som gradvis erstatter det eldre POS (Plan d'Yrke des Sols ) dokumentet. I PLU og POS er referanser gjort til COS (Coefficient d'Yrke du Sol). Dette er en prosentandel som, når den tillegges tomten, gir Shon. Så når COS er 10% og arealet av tomten er 2000m ², kan du bygge et hus på 200m ² Shon. Hvis du har fransk bygningsland for salg, er COS og dermed avledet total areal vanligvis angitt. Også for eiendommer som er til salgs i Frankrike er overflatearealet ofte angitt som for eksempel 200 m2 Shon.

Hvordan beregne Shon

For å forstå Shon bør du først vite hva SHOB er: summen av areal i hver etasje, beregnet frem til den ytterste kanten av veggene. Det vil si at balkonger, korridorer, uteplass, takterrasser, tak mellomrom, terrasser og garasjer er medregnet. Du kan deretter trekke fra overflater som er mindre enn 1,8 meter høy fra SHOB. Du kan også trekke fra overflateområder som trapper, heiser, ubrukelig tak mellomrom, takterrasser, open-air terrasser, balkonger, korridorer og garasjer. Fra dette beløpet trekker du ytterligere fra 5% for isolasjon og det som gjenstår er Shon. Sammenligne denne versjonen av beregning Shon med COS, som er beskrevet tidligere. Det er egentlig veldig enkelt

Boareal

Ja, men hvordan beregner du hva som er av størst betydning for deg:. "Det beboelige arealet", det faktiske boarealet? La oss bruke som eksempel et hus med bare en etasje, med flatt tak, rektangulær og med utvendige mål 21m x10m. I dette tilfellet er SHOB 210m ² (inkludert det flate taket) og det er ingen faktorer som skal trekkes fra, bortsett for isolasjon, noe som gjør Shon 210 x 95% og så 200m ². I et moderne fransk huset av god kvalitet består de ytre veggene ofte av 35cm isolasjon (20 cm for de bærende deler, 10 for isolasjonsmaterialer og 5 for de indre veggene). De indre veggene i denne hypotetiske eiendommen er derfor 20,3 & 9,3 m, noe som betyr at du har et boareal på 189m ², med en Shon på 200m ². Selve boareal vil naturligvis bli redusert gjennom tykkelsen på separerende interne vegger etc.

Fra dette eksempelet er det åpenbart at det ikke er noen fast forbindelse mellom Shon og oppholdsrom. Men, det er en grov tommelfingerregel at boarealet er omtrent 90% av Shon. I Frankrike er det å anbefale å ansette en arkitekt til å be om byggetillatelse, hvis du enten ønsker å bygge noe fra grunnen av, eller hvis du ønsker å gjøre utvidelser på et eksisterende hus.

Vær også oppmerksom på Superficie Loi Carrez . Denne loven har fått navn etter den franske loven som pålegger selger av en eiendom i en "copropriété" å oppgi beboelig areal i alle dokumenter knyttet til salg. Denne loven gjelder generelt for salg av leiligheter, men kan også brukes på visse hus bygget på eiendommene. Den inneholder detaljerte regler om hvordan beboelig areal er beregnet, der det viktigste aspektet er å utelukke enhver plass med en frittstående høyde på mindre enn 1,8 m (akkurat som for Shon).